Қазақстанда жерді мемлекеттік мұқтаждық үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару институты Кеңестік Одақ кезеңінде енгізілген болатын. Бұл халық шаруашылығы салалары арасында жерлерді қайта бөлу тәсілдерінің бірі болып табылды. Жер телімін алып қоюға байланысты алғашқы ереже 1922 жылы қабылданған «Еңбек пен жер пайдалану туралы» заңында қарастырылды.
Ал, 1990 жылдың 16 қарашасында қабылданған ҚазССР-нің жер кодексінде мемлекеттік немесе қоғамдық мұқтаждықтар үшін жер телімін алып қою институты бөлек тарау ретінде қарастырылған еді. Онда жер телімдерін алып қою тек мемлекетке қажет болған жағдайда ғана жүзеге асырылатындығы көрсетілді.
Мысалы, колхоз тұрғындары үшін берілетін үй іргелік жер мөлшері сол колхоздың жарғысында көрсетілген шектен аспауы қажет болатын, ал ауылдық жерде тұратын азаматтардың үй іргелік жерлері 0,15 га. мөлшерінен аспау қажеттігі белгіленді. Егер жер пайдаланушылардың жерлері белгіленген шектерден асып кететін болса, мемлекет қайтарып алып қоятын.
Қазіргі таңда елімізде, оның ішінде соңғы жылдары облыс орталығына айналған Түркістан қаласы аумағында жер иесінен және жер пайдаланушыдан мемлекеттік мұқтаждық үшін жер учаскелерін алып қою жағдайлары көп кездесіп отырғандығынан, осы мәселеге қатысты халық арасында көптеген сұрақтар туындауына байланысты бірқатар түсіндірмелер бергенді жөн деп санадым.
Жалпы, жерді алып қою жер құқығының ең күрделі институттарының бірі болып табылады. Оның күрделілігі жерді алып қою әртүрлі құқық салаларының нормаларымен реттелетіндігімен ерекшеленеді. Мемлекеттік мұқтаждық үшін жер учаскелерін алып қою кезінде әртүрлі құқықтық қатынастар пайда болады: жерді алып қою туралы әкімшілік актісін шығару азаматтық-құқықтық сипаттағы, кейін сатып алудан туындайтын зиянды толық өтеу арқылы бейнеленетін белгілі бір міндеттемелерді туғызады; жер учаскесінде тұрғын үйлер немесе басқа да құрылыстар болған жағдайда оны сатып алу немесе сол бағаға сәйкес басқа тұрғын жай беру тұрғын үй заңының нормаларын сақтай отырып жүзеге асуы керек. Бұл кезде әлеуметтік қамсыздандыру құқығының нормалары да ескерілгені жөн. Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 9 – тарауы толығымен жерді мемлекет мұқтажы үшін алып қоюды құқықтық реттеу мәселесіне арналып, жер учаскесіне меншік құқығын, жер пайдалану құқығын және өзге де заттық құқықтарды тоқтату деп аталады. Осы тараудағы 84-бап жер учаскесiн мемлекет мұқтажы үшiн мәжбүрлеп иелiктен шығарудың жалпы ережелері мен принциптерін айқындайды.
Яғни, жер учаскесi мемлекет мұқтажы үшiн айрықша жағдайларда, меншік иесінің немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушының келісімімен мүлiктің тең құны өтелген кезде не сот шешiмi бойынша мәжбүрлеп иелiктен шығарылуы мүмкін.
Негізінде, жер учаскесін алып қою жерге қатысты заңдар аясында ғана жүзеге асырылады. Оның ауқымын өзге заңдармен кеңейтуге жол берілмейді. Жер учаскесіне меншік иелері мен жер пайдаланушылардың құқықтарын қорғаудың бірден-бір кепілі де осы.
Алып қоюды жүзеге асырылу мақсатына сәйкес мынадай топтарға жіктеуге болады:
Біріншіден, алып қою жауапкершілік шарасы ретінде қолданылады (жер заңдарының талаптарын бұзғаны үшін жер учаскесін алып қою, борышқордың міндеттемелері бойынша жер учаскесінен өндіріп алу және тәркілеу).
Екіншіден, алып қою жауапкершілік мақсатын көздемейді, мемлекеттік мұқтажды қанағаттандыру үшін қажетті акт болып табылады.
Жер учаскелерінің меншік иелері мен жер пайдаланушылардың мүліктік құқықтары мен заңды мүдделерін қорғауға бағытталған жерге деген құқықтардың тұрақтылығы қағидасына сәйкес жерді пайдалануға, жердің сапасын жақсарту мен арттыру үшін қосымша қаражат жұмсауға, жер пайдалану құқығының мерзімін ұзартуға ықпал етеді. Бұл қағида меншік құқығы мен жер пайдалану құқығын тоқтату кезінде қолданылмайды.
Жеке меншіктегі жерлердің нысаналы мақсатын өзгертуге жол бермеу қағидасы туралы айтсақ, мұндай жағдайлар әдетте, мемлекет мүддесі үшін емес, жекелеген тұлғалардың коммерциялық мүддесі үшін жүзеге асырылады. Қазіргі кезде жеке тұлғалардың қала маңындағы ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлерді гектарлап сатып алып, оның нысаналы мақсатын елді мекеннің жерлері санатына өзгерте отырып, бірнеше жер телімдеріне бөліп, нарықтық бағамен сата отырып, мемлекеттің жерге орналастыру, яғни жер бөлу функциясын иелену осы қағиданың сақталмауынан болса керек.
Жер учаскесін мемлекет мұқтаждықтары үшін алып қоюдың негізі болып қалалардың және өзге де елді мекендердің бас жоспарлары, қала құрылысы органдары мен жерге орналастыру органдарының сызбалары мен құжаттары табылады. Тек мемлекеттік бағдарламалар мен жобаларға сәйкес жүзеге асырылатын алып қоюлар ғана мемлекет мұқтаждықтары үшін жер учаскесін алып қою санатына жатады. Меншік иелері мен мемлекеттік емес жер пайдаланушылардан жер учаскесін мемлекет мұқтаждықтары үшін алып қою ол жерлерді сатып алу жолымен азаматтық құқықтық тәртіп арқылы жүзеге асырылады. Егер жер пайдалану құқығы тегін берілген болса бұл ереже қолданылмайды және жер учаскесін пайдалану құқығы сатып алусыз-ақ алынып қойылады. Алайда, жер пайдаланушыға келтірілген өзге шығындар толығымен өтеледі немесе өзге жерден айырбас ретінде жер пайдалану құқығымен жер учаскесі берілуі мүмкін.
Жергілікті жер қатынастары және жерге орналастыру органдары меншік иесі мен жер пайдаланушының жер учаскесіне меншік құқығы мен жер пайдалану құқығын куәландыратын құжаттарын, учаскенің шекарасы мен көлемін, жер учаскесі мен пайдалану құқығының нарықтық құнын анықтайды;
Жергілікті сәулет және қала құрылысы органдары жылжымайтын мүлікті бағалау органдарымен бірге мемлекет мұқтаждары үшін сатып алынатын жер учаскесіндегі жылжымайтын мүліктің бар-жоғын, егер бар болса, оның жағдайы мен нарықтық құнын анықтайды. Жер учаскесі мен онда орналасқан жылжымайтын мүлікке зерттеу жүргізу меншік иесінің немесе жер пайдаланушының қатысуымен жүзеге асырылады және тиісті актімен рәсімделеді. Дайындалған ұсыныстың негізінде жергілікті атқарушы орган меншік иелері мен жер пайдаланушылардың жер учаскесін мемлекет мұқтаждары үшін алып қою туралы шешім қабылдайды. Шешімде алып қоюдың мақсаты, негізі, жер учаскесінің көлемі, орналасқан жері, жағдайы, сонымен қатар, онда орналасқан жылжымайтын мүліктің бар-жоғы және алынып қойылатын (сатып алынатын) жер учаскесінің меншік иесі немесе жер пайдаланушысы туралы мәліметтер көрсетілуі тиіс.
Жер учаскесінің меншік иесі немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушы жер учаскесінің алынып қойылатындығы жөнінде, алып қою туралы шешім шығарған органмен кемінде бір жыл бұрын жазбаша түрде ақпараттандырылуы тиіс. Сонымен қатар, ол мемлекеттік тіркеуден өтуі қажет. Ақпараттандырылғаннан кейін бір жыл толмай жер учаскесін мемлекет мұқтаждары үшін алып қою меншік иесінің немесе жер пайдаланушының келісімі арқылы жүзеге асырылады. Егер жер учаскесінің меншік иесі немесе мемлекеттік емес жер пайдаланушы жер учаскесінің бір бөлігі алынып қойылғаннан кейін, қалған бөлігін пайдалану мүмкін болмаса, учаскенің қалған бөлігі де сатып алынады.
Аят АЛШЫНБАЕВ,
Түркістан облыстық сотының судьясы.